现代木结构建造
“商业与慈善的界限在哪里？”这是很多人关心的问题，而美国大型非营利开发商的经验或许可以提供一些回答。这些组织像大企业一样地运作，不停地创新、联合、再创新，从而将非营利的组织架构，与企业式金融相结合，有的甚至动了企业的奶酪。但是，非营利开发商做这些的目的只是为了慈善，而不是为了商业。

非营利土地信托投资基金买下保障房
2013年，在美国保障房领域发生了一桩“改变游戏规则”的事。几个住房非营利组织，成立土地信托投资基金(REITs)，买下了芝加哥郊区的一幢公寓大楼群，将它从“贵族化”(gentrification)手中夺了下来。
美国市场现在面临越来越激烈的保障房资源的争夺。哈佛大学住房研究联合中心2011年的一份报告显示，收入15000美元及以下的租户，过去十年里增加了200万，而可承担性租赁住房数量却下降了47万。根源在于保障房房源的争夺上，非营利组织竞争不过企业—既出不了更高价格，也无法迅速完成交易。因为要申请公共资金，所以一桩交易有时需要两年才能完成。
但是，非营利组织“仁慈住房”芝加哥分部此次通过土地信托投资基金，仅用三个月时间就拿下了项目(耗资520万美元)。该基金由12家非营利组织组成，从花旗银行、摩根士丹利、保德信金融集团，以及麦克阿瑟、福特等基金会融资1亿美金。
将非营利的组织结构与营利企业的金融灵活性相结合，然后再与其它企业争抢房源，直指美国“不与自由市场竞争”之圭皋。
美国大型住房非营利组织

这次唱主角的是仁慈住房(Mercy Housing Inc.)，以及另外11家美国大型住房非营利组织，包括旧金山的桥住房(BRIDGE Housing)，加州长滩的LINC，马里兰安纳波利斯的美国之家(Homes For America)，纽约的NPH基金会等等。与田德隆社区发展公司(TNDC)这样专注于社区的发展公司不同，这类组织代表了美国大型的、区域性的非营利组织，旨在为穷人多建房，这类组织更加锐意创新，更具企业家精神。
但从一开始，两个组织的目标就有一点根本不同，即TNDC就想保护田德隆社区，而仁慈住房则是要为穷人多建房。30年后，TNDC拥有了田德隆社区30幢大楼，有效地稳定了这个贫困社区，仁慈住房成为美国最大的非营利住房开发商之一，业务遍及全美41个州。开发、保护及资金支持约45800套保障房(TNDC最多不过保护了三四千套)，开发房产28亿美元，每天服务15万人，雇员1300人。
美国大约有100家仁慈住房这样的大型住房非营利组织。到目前为止开发和保存了大约30万套住房，占美国非营利住房存量的20%，其余为社区发展公司提供。它们已经成为美国提供非营利住房的主要力量。2004年，它们提供了低收入住房税收抵扣(LIHTC)下60%的非营利住房，同时生产了联邦组团基金下80%的保障房，这两项是为美国最主要的保障房补助。
在开发住房、物业管理之外，也并非只有TNDC这样的社区发展公司才提供服务，大型住房非营利组织也提供有这方面的业务。仁慈住房的租户组成有51%的家庭，33%的老人，还有16%的特殊需要人群(艾滋病患者、流浪汉、残障等)。对于家庭，孩子要日托、上学及放学后的照看。老人需要养老服务，艾滋病患者、流浪汉及残障者更需要社工和医疗服务。所以，美国的大型住房非营利组织，共创建了26万个特许学校名额，19万个日托和放学后空位，服务26万人的社区医疗服务中心。通过住房、社区设施和服务，它们帮助了430万人。
除此之外，这些组织还集诸多中介职能，将社区金融、技术支持、政策影响与倡导等功能集于一身，旨在为穷人多建房并提供服务。这也使得这些组织比社区发展公司更具创新性与企业家精神。
大型非营利组织金融服务如仁慈住房1985年就成立“仁慈贷款基金”，一个社区金融机构，提供社区开发商急需而传统金融机构又无法满足的贷款。到目前为止，基金贷款2.45亿美元，杠杆撬动资金17亿美元，为52200人修建保障房19400套。大型非营利组织还提供中介服务。威斯康辛住房开发伙伴(Wisconsin Partnership for Housing Development)，与美国住房与社区发展部签订合同，为附近5个州的社区和住房开发组织提供培训、技术支持及咨询服务。大型住房非营利组织还会影响住房政策。如宾州的行动住房(Action Housing)，针对匹兹堡就业状况恶化的情况，提出了防止抵押贷款提前收回的措施，后来成为了州际政策。
合作与社会企业创新

不仅如此,美国大型住房非营利组织的创新与企业家精神还在于，在“住房伙伴网络”的基础上进行社会企业创新。“网络”是由100家企业组成的一个生意上的合作联盟，该联盟在1990年初创时只有37家企业。2013年，“网络”获麦克阿瑟创新与有效制度奖，该奖项包括荣誉称号和150万美元的奖金。
成立迄今，“网络”进行了一个又一个社会企业创新。1995年成立了第一个社会企业，为成员的产权房咨询项目作融资中介。2000年成立了自己的社区金融机构，迄今为止已提供了100亿美元的社区贷款。9·11事件发生后，鉴于商业保险费率大幅提高，保险项目取消，“网络”成立了第一个由非营利组织开发商拥有并运营的“自保公司”。据称，保险公司去年盈利300万美金。次贷危机发生后，看到大量住房被银行提前收回或索性被废弃，“网络”与另外五家非营利组织联合成立了“全国社区稳定信托”，将这些住房从金融机构手里买下来，翻修后再卖给社区，但不提高利息，而是用社区服务与支持来冲抵风险，以稳固社区。
毫无疑问，最近成立的REITs也是美国一个由非营利组织创办的土地信托投资基金，更是“网络”社会企业创新的浓墨重彩。REITs不仅让非营利组织动了企业的奶酪，而且还打破了非营利组织公司层面融资的瓶颈，之前美国的保障房融资只能按项目进行。芝加哥收购之后的短短半年内，REITs又分别在加州的费尔菲尔德，伊利诺伊的奥罗拉和弗吉尼亚的诺福克完成了三桩交易，并且有计划地扩资到5亿美元。它可以提供大约6%-7%的回报率，比市场低，商业银行或者基金会等投资者为了社会目标，却非常愿意接受这项投资计划。